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貸家と貸家の土地で相続税・贈与税を節税する!

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貸家と貸家の土地って?

貸家には以下の2つが考えられます。

1.一棟の家ごと貸している場合

 

2. アパートを貸している場合

 

この様に、貸家の敷地のことを貸家建付地と呼びます。

相続や贈与では、この貸家建付地になると評価額が

下がることから節税対策になります。

 

したがって、サブリースという大手建設会社が

30年一括借り上げのようなスキームで相続税対策

として売り出している状況があるわけです。

 

 

 

相続税・贈与税で評価する方法

それでは、実際の評価方法をやってみましょう!

前提:家屋の評価額3,000万円、土地の評価額1億円とする。

借地権割合:0.6 借家権割合:0.3とする。

1.一棟を貸している場合

(1)貸家の評価方法

家屋の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)=貸家の評価額

3,000万円×(1-0.3)=2,100万円

 

(2)貸家建付地の評価方法

土地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

1億円×(1-0.6×0.3)=8,200万円

 

賃貸割合は、全体のうちに、貸している部分の割合になります。

一棟を貸しているので賃貸割合は、1ということになります。

したがって、一棟を貸している場合には考慮しません。

 

(3)節税額

①3,000万円-2,100万円+1億円-8,200万円=2,700万円

②税率40%として試算

2,700万円×40%=1,080万円が節税になります。

 

2.アパートを貸している場合(10室のうち8室貸している場合)

(1)貸家の評価方法

3,000万円×(1-0.3×8/10)=2,280万円

 

(2)貸家建付地の評価方法

1億円×(1-0.6×0.3×8/10)=8,560万円

 

賃貸割合は、全体のうちに、貸している部分の割合になります。

今回の場合には10室のうち8室を貸している状況としましたので、

8/10である0.8をかけて計算しています。

 

(3)節税額

①3,000万円-2,280万円+1億円-8,560万円=2,160万円

②税率40%として試算

2,160万円×40%=864万円が節税になります。

 

賃貸割合について、本来の賃貸割合は、次のように計算します。

今回は計算の便宜上、部屋数での賃貸割合としました。

A=その家屋の各独立部分の床面積の合計

賃貸割合=Aのうち賃貸している各独立部分の床面積合計÷A

 

ですから、賃貸割合を計算するには、部屋ごとの床面積を

下に計算して、共有部分は含みませんので、ご注意ください。

 

(相続税法基本通達93~94、タックスアンサーNo.4614)

 

 

ワンポイントアドバイス!

実務上で注意したいのは、アパートの賃貸割合です。

賃貸割合は、相続では、被相続人の死亡時、

贈与では贈与時点で貸していた割合に拠ります。

 

ですが、アパートの場合には、一時的な空室という

状況はあり得るわけです。

贈与であれば、賃貸割合が最大になった時に贈与

すればいいですが、相続ではそうはいきません。

 

この判断については、国税庁は以下の判断基準を

示しています。

1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど
一時的な期間であったかどうか
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
などの事実関係から総合的に判断します。

なお、課税時期とは相続では被相続人の死亡時、

贈与であれば、贈与時という意味になります。

 

また、アパート建設でサブリース契約の注意点としては、

借入金が年商の10倍を超えない方がいいです。

10倍を超えると返済できなくなる可能性が高くなります。

 

というのは、サブリース契約では30年一括借り上げといった

売り文句がありますが、実際には10年ごとに賃貸料の更新が

ありますので、料金が下がっていきます。

 

また、契約が終わりに近づくと必要な修繕は

行われないのが普通です。

したがって、経営力のないオーナーのままでいると

サブリース契約が終わった後のアパート経営は

悲惨なものとなってしまいます。

 

参考サイト

貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲

 

 

 

この記事は、この記事を作成してる時点の法令に基づき

書かれています。法令に改正があった場合には、現在の

取り扱いとは違った取り扱いになる可能性があります。

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