あなたのアパートや事務所の大家は居住者？非居住者？
大家さんが居住者だと確認していますか？
経済のグローバル化が進んで久しいです。
それに伴い、投資物件という言われる不動産に
投資する外国人も増えてきています。
大家さんが日本人だと思っていたら、
いつの間にか外国人になっていた。
物件を借りたら日本人ではなかったという
ことがあるかもしれません。
通常は、大家さんが誰であろうと借主からしたら
良いわけですが、時に大家さんが非居住者という場合には
借主は賃料を払う場合には、税金を徴収しないと
いけなくなるかもしれません。
ところで、非居住者とはどんな概念なのか？
ということをおさらいしたいと思います。
1．国内法の取扱い
所得税では、居住者以外を非居住者としています。
では、居住者とはどんな定義なのかというと、
国内に住所を有し、又は、1年以上居所を有する個人
ということになります。
住所とは、生活の本拠ということになります。
ざっくり申し上げれば、日本に住んでいないと
居住者以外＝非居住者となります。
2．租税条約の取扱い
個人では、恒久的住居、利害関係の中心的場所、常用の住居、国籍の順に
考えて、どちらの国の居住者なのかという判断をします。
ワンポイントアドバイス！
以上のことから、非居住者＝外国人ということではない点に
注意が必要となります。
非居住者の場合には源泉徴収が必要かも！？
さて、具体的な税金の話に移ります。
それでは、大家さんが非居住者として、
借主の賃借料の支払に違いが出るのでしょうか？
結論から申し上げると違いが出る可能性があります。
以下のフローチャートによって判断していきます。
国内の不動産
↓YES
大家さんが非居住者→NO：源泉徴収不要
↓YES
借主は個人？→NO：20.42%の源泉徴収が必要
↓YES
借主本人又は親族の居住用か→NO：20.42％の源泉徴収が必要
↓YES
源泉徴収不要
この様に判断していけば問題ありません。
ただ、納付は、原則として源泉徴収した月の翌月10日になります。
ワンポイントアドバイス！
実際には、不動産管理会社が間に入っていると思います。
そこが口座引落で家賃を口座振替してくるということに
なってきますが、不動産管理会社が源泉徴収を知らない、
やろうとしないケースがあります。
この場合には、源泉徴収義務者が負担するか、
引落とされた家賃の一部のうち源泉徴収部分を
返金してもらうかということになります。
後々もめる原因にもなりますので、
賃貸借契約書をきちんと確認することを
お勧めします。
非居住者の不動産所得の注意点
さて、今までは家賃を支払う方の話でした。
今度は大家さん側の視点での注意点です。
基本的に、非居住者と言えども、所得税という国税の確定申告は必要です。
通常は、源泉徴収の上、総合課税ということになっているので、
還付申告になるのではないかと思います。
ここで問題なのは、国税ではなく地方税です。
地方税のうち事業税になります。
個人の地方税は賦課課税方式という
地方公共団体が計算してくる仕組みになっています。
流れとしては、国に確定申告をすると、
それが地方公共団体に流れていって
それに基づいて計算してくるという仕組みです。
非居住者は事業税がかかりません。
というのは、そこに住んでいないからです。
ですから、外国にずっといるのであれば、
事業税はかかりません。
これは、日本人が海外へ行って非居住者と
なった場合も同様になります。
最初から非居住者の場合には地方公共団体も
間違えることはないでしょうが、
途中から非居住者となった場合には、
事業税について税理士も見逃してしまうことに
なる可能税がありますので、注意が必要です。
この記事は、この記事を作成してる時点の法令に基づき
書かれています。法令に改正があった場合には、現在の
取り扱いとは違った取り扱いになる可能性があります。