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不動産を購入する場合のローンの設定方法

不動産を購入する場合には

ローンを設定することがあります。

基本的には設備投資に関する融資を行って

物件を購入することになります。

さてローンの設定を行う場合には

不動産取得などの一部を負担して

残りを融資にする方法と

フルローンと呼ばれる

購入一切に関する費用や物件の購入資金を

融資で賄う方法があります。

どちらも共通する点は

頭金が必要であるという点です。

頭金は契約が不履行になった場合の

損害賠償的性格が強いので必ず必要です。

頭金以外は先ほどの2つの融資の考えになります。

では上記2つの融資はどちらが良いのか

ということになります。

私見としては

フルローンがお勧めです。

理由は頭金以外のお金を必要としないため

資金繰りが有利に働くからです。

融資は借金になりますので

借りるお金を少しでも減らそうと考えて

一部を負担するといった方法で

融資を受ける方が多いと思いますが

それだと資金繰りを考えるに

一部負担金部分のみお金を貯めておく

という無駄な行動をする必要があります。

事業は常に回っていますので

物件を購入するための軍資金として

お金を貯めることは非効率と言えます。

したがってフルローンで不動産を購入する

ということがお勧めの方法です。

返済原資はどうやって獲得するのか？

融資を行った後は返済が必要になります。

この返済原資をどうやって獲得するのか

ということになります。

基本的には家賃から獲得することになりますが

減価償却費という費用にも注目する必要があります。

まず家賃は借主がいることが前提となります。

借主がいることで毎月収入を得ることができます。

毎月の返済金額を家賃で賄おうとすると

かなり大変な思いをすることになります。

最低でも毎月の賃料は返済金額である

元本と利息の金額以上である必要があるからです。

このときに減価償却費という費用に

注目することで家賃以外の返済原資がある

ということに気が付きます。

減価償却費とは固定資産などの資産の

価値の目減り部分を経費にする考えです。

したがって、資産の価値を下げながら

費用になるという点において

お金の支出がない経費と言えます。

こう考えるとお金の支出はないのに

経費に計上できる性質上

家賃収入にプラスして返済原資を構成する

ということができることになります。

損益とキャッシュフローの違い

減価償却費が返済原資になるという理解を

助けるためには損益とキャッシュフローの

違いを理解する必要性があります。

簡単にするために以下の条件にします。

毎月返済額：15万円（元本14万円、利子1万円）

月額家賃：16万円

減価償却費：5万円

上記で損益計算を行うと次のようになります。

月額家賃ー減価償却費ー利子となるので

16万円ー5万円ー1万円＝10万円

で毎月10万円の黒字になります。

しかしキャッシュフローベースでは

次のようになります。

月額家賃ー毎月返済額となるので

16万円ー15万円＝1万円

で毎月1万円のお金が手元で貯まる

ということになります。

損益とキャッシュフローの違いは

損益はお金がただ単に支出される取引は

経費にはならないということで

キャッシュフローは

お金の支出がない取引は支出にしない

ということになります。

以上のように計算方法が異なりますから

減価償却費分だけ返済原資になるという

理屈になります。

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この記事は、この記事を作成してる時点の法令に基づき

書かれています。法令に改正があった場合には、現在の

取り扱いとは違った取り扱いになる可能性があります。